买卖合同在先抵押在后

篇一：房产抵押购销合同协议书 房产抵押购销合同协议书 抵押人：

地址： 抵押权人： 地址：

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的规定，抵押人和抵押权人在年 月 日签订的《xx合同》同时签订本抵押协议书(以下称“协议书”)。 一、抵押物和抵押登记

本项抵押物为抵押人位于 幢 房产证号

抵押人已于__年__月日与____公司签订购销合同，并据此向抵押权人办理抵押。 抵押登记：

抵押人应办妥房屋所有权抵押登记手续。《房屋所有权证》由抵押权人执管。 二、抵押人义务

1.抵押人提供的抵押物实际存在，无产权争议，抵押人合法拥有。

2.在本协议有效期内，抵押人保证抵押物的安全和完整，不得以任何违法方式转移抵押物，并随时接受抵押权人

的监督检查。

3.抵押人所提供的抵押物没有向任何第三者抵押或转让，且在本协议有效期内，不擅自将抵押物出售、转让、赠与、托管、再抵押、

重大改装增补或以其它方式处置抵押物。

4.抵押人若将所提供的抵押物出租，需要事先通知抵押权人，且出租合同不得对抗本抵押协议，所得收益优先向抵押权人支付合同款项。 三、抵押物的使用和检查

1.本协议项下的抵押房产由抵押人使用，抵押人对所使用的房产应负保护和管理的责任并按时缴付因使用该房产所发生的全部费用。

2.抵押权人有权定期或不定期，对抵押房产检查，抵押人应提供一切便利。 四、保险

1.抵押人须按抵押权人所规定的时间和指定的险种到抵押权人指定的保险公司办妥抵押物的保险手续。投保金额不得抵于抵押物的总价值，投保期应长于购销合同款期1-3个月，保险单正本必须注明抵押权人为第一受益人。 2.在购销合同款没有支付之前（购销合同履约期内），抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用及利息均由抵押人支付，抵押

权人有权向抵押人追索。

3.如抵押物发生意外毁损，灭失，保险公司依法不予赔偿或所赔偿的金额不足以偿还抵押人所欠抵押权人的款项时，抵押权人有权要求抵押人提供抵押权人所认可的抵押物予以补足，否则，抵押人须提前偿还全部欠款。 五、抵押解除

抵押人支付抵押权人的一切款项，方可办理抵押注销手续，抵押权人将执管的有关凭证和文件退还给抵押人。 六、抵押权的行使

1.按照“购销合同”有关规定，当抵押人发生违约事件时，抵押人在抵押权人发出归还欠款的书面通知六十天后，仍不履行还款义务，抵押权人有权向申请强制执行抵押物。

2.强制执行抵押物委托有关机构进行拍卖、出售、出租部分或全部抵押物，所得款项优先偿还本金和付息。若有结余，退还给抵押人，不足清偿债务时，其不足部分应由抵押人继续负责清偿，直至全部偿清为止。 七、适用法律及其他

1.本协议适用中华人民共和国的法律，并按其解释。 2.本协议是《购销合同》不可分割的组成部分，与《购销合同》具有同等法律效力。 本协议一式_____份。

抵押人(签字)：_________抵押权人(签字)：_________见证律师(签字)：_________ 签字地点：_________

篇二：房屋买卖合同与房屋抵押合同因履行发生利益冲突时是优先保护生存利益还是商业利益

房屋买卖合同与房屋抵押合同因履行发生利益冲突时是优先保护生存利益还是商业利益？

房屋买卖合同与房屋抵押合同因履行发生利益冲突时是优先保护生存利益还是商业利益？ 案件事实： 20XX年，顾某在某县城区开发建房一栋，楼房七层，每层一套。同年顾某将三至七楼全部出售给他人，并订立《房屋买卖合同》，购房人按合同约定扣除押金5000元后，将购房款全部付清。房竣工后购房人进行了装修并迁入居住。20XX年县清理违章建筑，顾某按补缴了相关税费款。补缴税费款后，顾某要求购房人分担，与购房人未能达成一致。20XX年1月6日，顾某将四至七楼的产权证办在自已的名下。同年6月，顾某用四至七楼四套住房为自已和他人在某银行小企业信贷中心办理了贷款抵押登记。顾某与慎某于1992年以夫妻名义同居生活，生充一男一女，20XX年5月19日，经调解离婚。离婚时约定，共同财产红旗轿车一辆归慎某，其余财产归顾某。庭审记录显示，顾某与慎某离婚时只有一套房屋（一楼与二楼组成的复式房）。

现购房人和贷款人均向提起民中诉讼，请求依法保护己方权利。顾某在诉讼过程是因交通事故死亡。 本案的焦点：其一，贷款抵押合同是否有效，借款人与贷款是否有患通情形；抵押物是否为顾某与慎某的夫妻共同共有财产；其二房屋买卖合同交易安全与房屋抵押合同交易安全发生利益冲突时优先保护哪种利益。 笔者观点：

一、贷款抵押合同无效

（一）、用夫妻存续期间的共同共有财产设定抵押，夫妻另一方未同意的，其设立抵押的行为应当认定为无效。 1、顾某与慎某自1992年以夫妻名义共同生活，至20XX年5月19日经调解离婚，此期间双方系夫妻关系。20XX年顾某出卖的房屋属其夫妻共同财产，其离婚时并未处理。 2、顾某用夫妻共同财产（出售给第三人的房屋）设立抵押未经共同共有人慎某同意，依最《高人民关于适用若干问题的解释》第五十四条“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”的规定，其设立抵押的行为应当认定为无效。

（二）、顾某用已出售的房屋用于贷款抵押系属故意，贷款人在订立抵押合同时未尽到审慎审查义务，存有过错，双方订立抵押合同属民法上的恶意串通情形。

1、20XX年5月19日，顾某与慎某经调解离婚，从

调解协议的第三条的内容“共同财产红旗轿车（粤BXA502）一辆，归被告（慎某）所有，其余财产归被告所有。”可以得知，离婚调解协议并明确，用于抵押贷款的房屋系顾某所有。据其离婚庭审笔录，其离婚时，夫妻共有的房屋只有一套。离婚调解协议书已作为抵押登记的文件材料。 2、贷款人与抵押人（或者借款人）在《房地产抵押合同》中约定了下列内容：“抵押房地产在担保期间，由抵押人占有使用，并负责维修，确保房屋完好无损，产生收益亦归抵押人所有。”“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者其他方式处分抵押房地产的，其行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。在《最高额抵押合同》中约定了下列内容：“本合同项下的抵押物由抵押人占有和保管。抵押人同意随时接受债权人对抵押物的检查。”

“本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或者其他权利，抵押物的流通不存在法律或合同上的障碍，不是依法或依对抵押人有约束力的契约为不得流通或流通的财产。”“本合同担保的债务清偿完毕前，抵押人保证妥善保管、使用、维护抵押物，未经债权人书面同意，保证不出租、再抵押、抵押、出售抵押物。”从上述约定来看，贷款人在办理房屋抵押贷款前，对抵押的房屋应当了解其状况。

3、贷款人在庭审中陈述其工作人员已到现场了解了抵

押房屋的现状，用于抵押的房屋已出租他人。但其在抵押物登记表上的使用人为顾某。贷款人既已派工作人员到现场了解了抵押物的状况就应当如实记载，不管工作人员了解到的是设定抵押的房屋已出租他人还是已出售给他人，贷款人均未尽一般人具有的起码的注意义务。其只要稍作了解就该案的情形就不会发生。故应当认定，贷款人应当知道其行为可能会造成购房人的损害，其行为出于恶意，表明其主观上具有违法的意图。

4、从侵权法的角度，贷款订立贷款抵押合同的行为也侵害了购房人的财产权益，构成对购房人的侵权。 依《侵权责任法》第二条“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”和第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”的规定，本案原告订立抵押合同的行为已侵害了购房人的民事权益—财产权益，构成对购房人的侵权。 三、本案因房屋买卖合同形成的债权属消费购房债权与抵押物优先受偿权产生冲突时，即应优先保护消费购房债权。

1、购房消费者在我国是一个弱势群体。鉴于我国房地

产价格与居民收入不成比例，房地产市场交易不规范，房地产商占据了强势地位，购房消费者难以知悉所买房屋的具体负担情况等现实，最高人民特别保护购房消费者对房地产商享有的请求移转房屋所有权的债权。根据最高人民《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1 条至第2 条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，买受人的请求权可以对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权以及其他债权人就该房屋所享有的抵押权。据此，只要购房消费者交付了全部或者大部分购房款，其请求权即可对抗其他物权，至于其是否占有房屋，在所不问。 本案中，顾某所进行的建房行为属个人从事房地产开发行为，其出卖给购房人的房屋是毛坯房即期房，购房人购房是为自住，即为购房消费。购房人购房后支付了购房款，对房屋进行了装修，并实际占有了房屋，且现已居住多年。按举轻以明重的裁判规则，本案应类推适用最高人民《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，优先保护第三人的请求移转房屋所有权的债权。

2、从占有权人与抵押权人的利益衡量，贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。

（1）、购房人基于房屋买卖合同关系以所有的意思占有了房屋，依《物权法》的规定，系有权占有，其占有权属自物权范畴，受物权法保护。依现有法律规定，购房人对该

房屋享有占有、使用、收益和处分等全部权能。再依《物权法》第241条“基于合同系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或者不明的确的，依照有法律规定”的规定，贷款人无权对购房人行使抵押权。

（2）、贷款人基于抵押合同关系对房屋享有抵押权，依《物权法》的规定，其对房屋有优

先受偿权，该项优先受偿权属他物权的范畴。 （3）、购房人受让房屋后，对房屋进行了装修，其装修物与原物构成一个整体，形成附合物，且购房人是装修物的所有人。依《最高人民关于适用若干问题的解释》第六十二条“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。”所蕴涵的法理，结合第三人在房屋成为抵押物之前就已受让房屋并占有、使用、获取收益的事实，贷款人对抵押的房屋的优先受偿权不应保护。 （4）、《最高人民关于适用若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”依

举轻以明重的司法裁判规则，购房人的买受权更应受到法律的保护。

（5）、本案的抵押物是在设立抵押权之前就已出买给峥房人，而不是抵押权存续期间出卖给购房人的，依《最高人民关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”的规定，贷款对抵押的房屋不可以行使抵押权。

综上情事，在为维护房屋买卖交易安全（生存利益）与为维护贷款抵押交易安全（对抗第三人的权利）两权相衡的价值选择时，如何求得利益平衡或者相对平衡，应适用“两利相衡取其重、两弊相衡取其轻”之司法裁判规则予以裁判。笔者认为，在本案中，购房人的交易目的是为居住而购房，事实上购房人一家也在所购房屋内居住生活，由此，购房人的权利涉及到居住权问题，而居住权属生存权范畴，生存权又属范畴，但贷款人属商事主体，其权利仅涉及财产权问题，而该权利的实现与否与生存权无关，因此，权衡贷款人与购房人的利益，购房人的利益远较贷款人的利益为重，

依《最高人民关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》，故应优先保护购房人的生存利益。如果优先保护贷款人的利益，将购房人居住的房屋拍卖，由贷款人优先受偿，势必造成购房人人一家无房可居，流离失所的困境，严重影响社会的和谐与稳定大局，也与“服务大局”的社会主义法治理念相悖。 篇三：抵押房屋买卖合同 抵押房屋买卖合同 甲方(卖方)： 身份证号码： 联系电话： 乙方(买方) 身份证号码： 联系电话：

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产,签订本合同，以资共同信守执行。 一、房屋基本情况

乙方同意购买甲方拥有的座落 的房产，建筑面积为平方米，土地使用面积为 平方米。房屋产权证号 二、买卖条件

1、房屋价格：甲方同意将其已购买的上述房屋以总价人民币

元整(大写金额元整)出售给乙方。该房产办理过户手续所需缴纳的一切费用(包括税费及必要的公证费等)均由乙方承担。

2、甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效。如甲方房屋有共有、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易如发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任。

3、乙方已对甲方要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房产。

三、房屋贷款抵押的注销

1、甲方应于合同签订后的 天内至银行办理提前还贷手续，同时提交办理该房屋所属权证、土地证所需的各类材料。 2、甲方应在从银行取得的上述房地产已结清贷款、注销抵押的证明文件，取得房屋产权证后的 天内将相关文件交给乙方保管、留置。 四、乙方付款

1、乙方在签订合同当日支付房款元(大写： 元)给甲方。甲方同意在房款

支付 日内，将房产交付乙方使用，但在房地产交易中心受理上述房屋的过户申请前，乙方不得擅自改变房屋内外

的构造及设施，如任何一方未能按约履行，则另一方有权单方面解除本合同，并按违约责任处理。

2、乙方在房地产交易中心受理上述房屋的过户申请当日支付尾款元(大写： 元)整。 五、其他约定

1、维修基金、有线电视开通费送于乙方。 2、甲方所留屋内家俱、电器均送于乙方。 六、违约责任

乙方中途悔约，则不得向甲方索还定金。

甲方中途悔约，则应在悔约之日起日内将房款退还给乙方，另给付乙方房价的20%的违约金。

七、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向 人民起诉。 八、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行商定，并签订补充协议。补充协议(含附加条款)与本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式两份，自甲、乙双方签章之日生效，甲、乙双方各执壹份。

十、如因不可抗力或其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，甲、乙双方可解除合同，并不承担违约责任。

甲方(卖方及配偶)： 乙方(买方)：

联系电话： 联系电话： 合同签订时间： 年 月 日

篇四：房屋买卖协议(用于银行抵押) 房屋买卖协议

甲方（买方）： 身份证号码： 地址：电话： 乙方（卖方）： 身份证号码： 地址：电话： 甲、乙双方经平等协商，现就乙方将其拥有的房产附条件出卖给甲方等有关事项，自愿签订如下协议，各方都必须严格遵守：

第一条 房屋地址、面积

乙方拥有的房产位于江苏省扬州市 区 ，建筑面积为 平方米，现抵押于办理借款，当初购房总价为元，抵押 元（按每月应付还款等详见借款合同）。 第二条 附条件

乙方自愿在本协议约定的条件成就时，即自乙方所欠甲方借款到期后 10 日内仍未能付清本息时，将上述房产折价出卖给甲方。

第三条 按揭款支付义务

1、乙方应当在本协议签订之后仍继续按时足额缴纳并自行承担抵押贷款还款。

2、在本协议约定的条件成就而需将房屋过户给甲方时，乙方应当立即向银行提前还清全部欠款。

第四条 买卖价款

参照协议签订时同类房屋市场价，并考虑到该房屋产权证抵押于银行等因素，乙方自愿将上述房产折价为 元出卖给甲方。该房屋项下所欠银行款项，由乙方按本协议第三条之约定承担。

第五条 相关义务及费用承担

1、本协议约定的条件成就时，乙方必须立即积极办理向甲方提前还款及房产过户等手续。提前还款所需的全部费用以及买卖双方应缴纳的各种税费、中介费等全部费用，均由乙方承担。

2、如需办理公证委托，所需评估费、公证费由乙方承担。

第六条 协议解除

如乙方在所欠甲方借款到期后10日内向甲方还清了借款本息，则本协议自动解除，且各方均免予承担法律责任，但甲方应当将乙方交其保管的资料、证件及时交还给乙方。 第 违约责任

乙方在本协议第五条约定的房屋买卖条件成就时，如未能将上述房产及时过户给甲方并办妥相关手续；或者在本协议签订后不继续及时足额缴纳欠款；或者在本协议有效期内将上述房产再次转卖给他人；或者在本协议有效期内提前还清银行欠款后将该房产抵押给他人，均属于违约。出现前述

四种违约情形之一时，甲方除有权要求继续履行之外，乙方还应当按上述房产卖价的20%向甲方支付违约金；构成犯罪的，甲方还将依法追究乙方的刑事责任。 第九条 其他事项

1、本协议一式两份，甲、乙 两方各执一份，自甲、乙两方签字之日起生效。各方均郑重承诺在签字前已详读、准确理解并自愿遵守本协议全部条款。

2、特别提请协议各方在协议每一页上均签名或者盖章。 甲方（签名）： 日期： 年月日 乙方（签名）： 日期： 年月日 签订地点________________ 篇五：第五章 合同法

目录 格式条款、要约、承诺 实际履行原则、缔约过失责任 合同效力（合同生效、无效合同） 合同效力（可撤销合同、效力待定合同） 合同履行（债务的抵充顺序、约定不明确的处理） 合同履行（涉及第三人的合同、抗辩权、代位权、撤销权） 合同担保概述 保证 抵押（抵押物、抵押合同） 抵押（抵押权的设立、抵押权的效力） 抵押（抵押权的实现） 抵押（最高额抵押、浮动抵押） 质押 留置 定金 合同的变更、合同的转让 合同解除 抵销 提存 合同法违约责任 买卖合同 赠与合同 借款合同 租赁合同 融资租赁合同 承揽合同 建设工程合同、运输合同 技术合同 保管

合同、仓储合同 委托合同、行纪合同、居间合同 第1天

（婚姻、收养、监护等+劳动合同）不是合同法范围 一、格式条款

1. 提供格式条款一方有说明义务

2. 无效的格式条款：提供条款方免责，加大对方责任、损害公共利益、违反法律强制

性规定、合法形式掩盖非法目的、人身伤害、故意或重大过失对方财产损失的免责任条款

3. 格式条款解释：2种以上解释，以不利于提供格式条款一方的解释为准；格式条款

与非格式条款不一致，以非格式条款为准 二、要约

1、条件：内容具体、是特定人的意思表示、向相对人发出、作出承诺后要约人受该意思表示约束

注：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书为要约邀请，商业广告符合规定的视为要约 2、要约到达生效（承诺也是） 3、要约发出后，生效前，可撤回

4、要约生效后，承诺前，可撤销，但有4种不得撤销（有承诺期、明示不得撤销、受要约人有理由认为不可撤销并做了准备工作、已经承诺）

5、失效：被拒绝、要约撤销、期满未承诺、实质性变更

三、承诺

1、期限：信件（按载明日期或邮戳日期）、其他（到达）、超期承诺为新要约、承诺期发出未能及时到达承诺有效（除非另有通知）

2、承诺内容：实质性变更为新要约，非实质性变更承诺有效 第2天

四、实际履行原则（先看约定） 1、一般：承诺生效，合同成立

2、有约定订立合同书的，双方签字盖章，合同成立，但之前一方履行，对方接受的，合同也成立

五、缔约过失责任（对方损失，承担赔偿责任） 1、恶意磋商

2、隐瞒事实，提供虚假情况

3、订立合同过程中知悉商业秘密，泄露或不正当使用 第3天 合同效力 一、合同生效： 1. 成立生效

2. 附条件：不正当阻止视为条件成就，不正当促成视

为条件不成就 3. 附期限 二、 无效合同 （一）界定

1、 欺诈、胁迫订立合同，损害国家利益 2、 恶意串通

3、 合法形式掩盖非法目的 4、 损害社会公共利益

5、 违反法律法规的强制性规定 6、 无民事行为能力人订立 （二）部分无效

1. 免除或因故意或重大过失应承担责任的条款无效

2. 免除或人身伤害责任的条款无效 3. 违法的违约责任解决争议办法无效 4. 免除了法律禁止免除的条款无效 （三）免责条款无效 1、 人身伤害

2、 故意、重大过失造成对方损失 第4天

三、 可撤销合同

1、重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危

2、撤销请求权：重大误解、显失公平（任何一方都有权撤销）；欺诈、胁迫、乘人之危（受损一方有权撤销） 3、撤销的效力：撤销后，合同“成立之日”无效 4、撤销的时效：知道之日1年、明示放弃撤销权的撤销权消灭

四、 效力待定合同

1、民事行为能力人订立合同：

（1）直接有效：纯获利、与年龄智力相适应

（2）经追认有效：经催告、1个月内追认有效、“善意”相对人有权撤销

2、无权代理：本人有追认权、相对人（催告权“1个月”、撤销权“善意”）

3、无权处分：经追认有效、合同后取得处分权有效 第5天 合同履行

一、债务的抵充顺序

1、同一债权，数项债务并存（先看约定） （1）先抵已到期

（2）都到期，抵担保最少的 （3）担保相同，抵负担重的 （4）负担相同，按到期先后顺序 （5）到期时间相同，按比例

（6）另有约定，从其约定

2、主债务、利息、费用（先看约定）：费用－－利息－－主债务

二、约定不明确的处理（总原则：协议补充－－按合同条款、交易习惯）

1、质量要求不明，按国家标准、行业标准－－通常标准－－合同目的标准

2、价款报酬不明，按订立时履行地市场价格 3、履行地点不明，接受货币所在地、不动产所在地、履行义务一方所在地 4、期限不明，随时履行

5、履行方式不明，按有利于实现合同目的的方式 6、履行费用负担不明，由履行义务的一方负担 第6天

三、涉及第三人的合同：债务人向债权人承担违约责任，与第三人无关 四、抗辩权： 1、同时履行抗辩权 2、后履行抗辩权

3、不安抗辩权：先中止履行，通知对方，恢复或提供担保，规定期限内仍未恢复或提供担保的，解除合同 五、代位权

1、怠于行使债权 2、到期的，金钱债权

3、专属于债务人自身的债权（养老金、退休金、抚恤金、人寿保险、人身伤害赔偿）

4、代位诉讼，债权人胜，诉讼费用次债务人负担 六、撤销权 1、可撤销行为

（1）无偿行为：（放弃债权、放弃债权担保、恶意延长、无偿转让财产）第三人无论恶意善意，都可撤销 （2）有偿行为：（明显不合理低价转让财产70%、明显不合理高价收购30%）第三人恶意，可撤销 2、撤销时效：知道1年、行为发生之日5年 3、诉讼：债权人原告、债务人被告、诉讼费用债务人负担 第7天 合同担保概述

1、反担保：债务人（抵押、质押）、其他人（保证、抵押、质押）；留质和定金不能做反担保的方式

2、同一债权数个担保物权并存：先主后次，债权人放弃主债务人的担保，其他担保人在被放弃范围内减轻或免除担保责任

3、担保合同无效：

（1）主合同√ 担保合同×：债权人有错（担保人承担不足部分的1/2）、债权人没错（债务人、担保人承担连带责任）

（2）主合同× 担保合同×：担保人有错（担保人承担不足部分的1/3）、担保人没错（担保人不承担责任） 4、主合同解除，担保合同继续有效，另有约定的除外 5、内部不得对抗善意第三人 第8天 保证 一、保证人

1、学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体，不能做保证人

2、从事经营活动的事业单位、社会团体，可以做保证人

3、法人的职能部门，不能做保证人

4、法人的分支机构有法人授权的，可以做保证人 二、保证合同（一般书面订立，下列情况，保证合同也成立）

1、第三人单方以书面形式出具保证书，债权人接受未提异议

2、主合同没有保证条款，第三人在主合同上以保证人的身份签字盖章

三、保证方式

篇六：经济法练习第三章 20XX年注册会计师考试辅导

一、单项选择题 经济法（第三章） 第三章 物权法律制度

1、甲为向乙借款将其拥有的空置房屋设定抵押，并办理抵押登记，后又将该房屋出租给丙居住。借款期限届满，甲未归还借款和利息，经拍卖丁取得该房屋的所有权。下列说法符合规定的是（ ）。

A、甲不得将已设定抵押并办理登记的房屋出租 B、甲将已设定抵押并办理登记的房屋出租，应经乙同意

C、丁取得房屋所有权后，原租赁合同仍然有效 D、丁取得房屋所有权后，有权解除租赁合同 2、甲租用乙的一台笔记本电脑，后甲将该电脑转让给丙，丙知道该笔记本电脑为乙的财产，但仍然以明显低于市场同类产品的价格受让了该电脑，根据《物权法》的规定，下列说法正确的是（ ）。 A、乙有权追回该电脑 B、丙取得该电脑的所有权 C、乙无权追回该电脑 D、该转让行为有效

3、根据规定，如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。法律要求异议登记申请人在异议登记之日起一定时间内起诉，不起诉的，异议登记失效。该一定时间是（ ）。 A、5日 B、10日 C、15日 D、20日

4、甲与乙公司订立房屋买卖合同，并对房屋买卖进行了预告登记。后乙公司未经甲同意，又将该房屋卖给丙。下列说法正确的是（ ）。

A、甲可以主张丙的所有权无效 B、甲无权主张丙的所有权无效 C、甲和乙之间的预告登记失效 D、丙取得该房屋的所有权

20XX年注册会计师考试辅导 经济法（第三章） 5、根据《物权法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（ ）申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。 A、两年 B、三年

C、一年 D、五年

6、某航空公司以正在建造中的大型客机设定抵押向银行贷款，但未办理抵押登记。下列说法符合《物权法》规定的是（ ）。

A、建造中的大型客机不得设定抵押 B、因未办理抵押登记，该抵押无效 C、因未办理抵押登记，主合同无效

D、因未办理抵押登记，银行不得对抗善意第三人 7、按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，（ ）。

A、第三人在同等条件下，有优先购买权

B、其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利 C、其他共有人在任何条件均有优先购买权

D、其他共有人与第三人在同等条件下有平等的购买权 8、物可分为原物和孳息物，下列选项中属于孳息物的是（ ）。

A、鹿头上的鹿茸 B、奶牛体内的牛奶 C、苹果树上掉下的苹果 D、电灯发出的灯光

9、甲公司向银行贷款，并以其对乙公司应收的款项用于质押。根据《物权法》的规定，该质权设立的时间是（ ）。 A、借款合同签订之日 B、通知乙公司之日 20XX年注册会计师考试辅导 C、质押合同签订之日

D、信贷征信机构办理出质登记之日经济法（第三章） 10、甲公司向乙银行贷款300万，以厂房进行抵押，债务到期时，甲公司无力清偿，则下列说法符合法律规定的是（ ）。

A、只能拍卖该厂房，并对拍卖该厂房所得价款有优先受偿权

B、拍卖该厂房和该厂房占用范围内的建设用地使用权，且对所有价款均有优先受偿权

C、拍卖该厂房和该厂房占用范围内的建设用地使用权，但仅对拍卖该厂房所得价款有优先受偿权

D、乙银行不能拍卖该厂房占用范围内的建设用地使用权

二、多项选择题

1、关于同一抵押物上多个抵押权并存的情形，下列说法正确的有（ ）。

A、抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿

B、抵押权已登记的先于未登记的受偿 C、抵押权未登记的，按照债权比例清偿

D、顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿

2、下列关于抵押权的相关规定，表述正确的有（ ）。 A、抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存 B、抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外 C、转让的价款超债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债权人清偿

D、转让的价款超债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿

3、下列有关拾得遗失物的说法中，正确的有（ ）。 A、拾得人拾得遗失物后，如果无人来认领，所有权归拾得人

B、拾得人拾得遗失物后，不能享有拾得物的所有权，但可享有费用偿还请求权

C、遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有

D、如果遗失人发出悬赏广告，归还失物的拾得人还享

有悬赏广告所允诺的报酬请求权

4、下列选项中，属于当事人可以申请预告登记的情形有（ ）。

A、以预购商品房设定抵押 B、预购商品房

C、房屋所有权转让、抵押 D、以销售商品房设定质押

5、转让以出让方式取得的土地使用权的，应当符合的条件包括（ ）。

A、按照出让合同约定，已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

B、按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的35％以上

C、按照出让合同的约定进行投资开发，属于成片开发土地的，已形成工业用地或者其他建设用地条件

D、转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书

6、下列关于共有的说法正确的有（ ）。

A、按份共有人对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人，但共有人之间另有约定的除外

B、对共同共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当

将全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外 C、对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定

D、对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担

7、下列关于用益物权和担保物权的说法中，正确的有（ ）。

A、用益物权和担保物权均属物权

B、以使用他人所有之物为目的的物权，为用益物权 C、以担保债权实现为目的的物权，为担保物权 D、国有土地使用权、宅基地使用权属于担保物权；抵押权、留置权和质权属于用益物权

8、下列关于质权设立的表述中，符合《物权法》规定的有（ ）。

A、以机器设备出质的，质权自双方签字盖章之日起设立

B、以仓单出质的，质权自仓单交付之日起设立 C、以非上市公司的股份出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立

D、以依法可转让的专利权出质的，质权自向其管理部门办理出质登记之日起设立

9、甲公司将厂房抵押给乙银行贷款，约定还款期限为20XX年3月10日，并约定如果甲公司不还款，该厂房归银行所有，后来甲公司将厂房出租给丙公司，甲公司到期未还款。下列说法正确的有（ ）。

A、乙银行有权要求将厂房过户登记给自己

B、乙银行有权自该厂房被扣押之日起收取丙公司的租金

C、乙银行有权在20XX年3月10日前行使抵押权 D、乙银行有权要求拍卖该厂房并就所得价款优先受偿 10、王某向赵某借款5万元，并以一辆汽车作抵押，并办理了抵押登记。随后，王某又将该汽车质押给刘某。刘某在占有该汽车期间，将其交给张某修理，因拖欠修理费而被张某留置。根据法律规定，下列说法正确的有（ ）。 A、赵某优先于刘某受偿 B、刘某优先于张某受偿 C、张某优先于赵某受偿 D、刘某优先于赵某受偿 答案部分 一、单项选择题 1、

【正确答案】 D 【答案解析】

根据规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本题抵押权设定在先，出租在后，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 【该题针对“抵押权优先受偿权、转让、顺位、租赁,抵押权的效力”知识点进行考核】 【答疑编号10958259】 2、

【正确答案】 A 【答案解析】

根据规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但是除法律另有规定外，即：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让，符合法定条件的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。本题中，丙为恶意的受让人，且价格并非合理，因此乙有权追回该电脑。

篇七：经济法第三章练习题及答案 经济法第三章练习题及答案 一、单项选择题

1、某债务人在不转移其房产占有的情况下，将该房产作为债权的担保。该种担保方式在法律上称为（ ）。 A、抵押 B、质押

C、保证 D、留置

2、下列关于抵押权设定的相关说法中，正确的有（ ）。 A、抵押权是抵押物的标的物

B、以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押

C、用正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以抵押合同的内容为准

D、抵押合同可以采用书面形式订立，也可以采用口头形式订立

3、根据《物权法》的规定，可以用于抵押的财产是（ ）。 A、土地所有权 B、企业所有的机器 C、学校的教育设施 D、依法被扣押查封的财产

4、根据物权法的有关规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，正确的是（ ）。 A、自动续期

B、建设用地使用权收归国有，不得续期 C、经县级以上批准，可以续期 D、经不动产登记机构批准，可以续期

5、物权是基于物而产生的权利，下列属于民法上物的是（ ）。

A、冬天里的第一场雪 B、镶在嘴里的金牙 C、注册的商标 D、佩戴的领带

6、根据物的分类标准，下列物中属于主物与从物关系的是（ ）。 A、台灯与桌子 B、沙发与柜子 C、杯子与杯盖 D、房屋与窗户

7、甲将一台电脑无偿借给乙使用，期限为3个月。在借用期内，甲和丙订立了买卖该电脑的合同，但未对电脑的交付问题进行约定。下列有关该电脑交付的表述中，正确的是（ ）。

A、丙有权请求甲立即交付电脑

B、丙有权随时请求甲交付电脑，但应当给甲必要的准备时间

C、丙有权请求乙立即交付电脑

D、丙有权随时请求乙交付电脑，但应当给乙必要的准备时间

8、根据规定，当事人以下列财产设定抵押，抵押权自登记时设立的是（ ）。 A、正在建造的学校教学楼 B、正在建造的商品房 C、正在建造的列车 D、汽车

9、20XX年2月15日，A公司与B银行就借款事宜口头达成协议，3月23日签订一份借款合同。并以厂房设定抵押，于4月8日签订了抵押合同，5月11日抵押合同依法办理了登记。该抵押权的设立时间为（ ）。 A、2月15日 B、3月23日 C、4月8日 D、5月11日

10、下列关于抵押权与出租之间关系的说法中，不正确的是（ ）。

A、即使抵押权设定在先，出租在后，抵押权实现后，租赁合同对受让人同样具有约束力

B、抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任

C、抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人已书面

告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担

D、抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权

11、20XX年8月3日甲与乙签订租赁合同，将其所有的一幢房屋出租给乙居住，租期一年。20XX年10月19日甲又将该已出租的房屋设定抵 押与丙签订借款合同，并书面告知了乙。20XX年4月19日借款合同到期，甲未能按照约定还本付息。关于本案，下列说法正确的是（ ）。 A、乙在有效期内仍有权居住，因抵押合同无效 B、乙在有效期内仍有权居住，因原租赁合同继续有效 C、乙在有效期内仍有权居住，但应与房屋的受让人签订新的租赁合同

D、乙在有效期内是否有权居住由房屋的受让人决定 12、甲公司出卖一批钢材给乙公司，订立合同的日期是20XX年3月1日，乙公司在20XX年3月5日支付第一笔货款，甲公司按照合同规定于3月10日将钢材运至乙公司，乙公司验收，并于3月15付清剩余的货款。这批钢材的所有权转移时间是（ ）。 A、3月1日 B、3月5日 C、3月10日

D、3月15日

13、甲公司向银行贷款，并以所持乙上市公司股份用于质押。根据规定，该质权设立的时间是（ ）。 A、借款合同签订之日 B、质押合同签订之日

C、向证券登记结算机构办理出质登记之日 D、权利凭证交付之日

14、物可分为原物和孳息物，下列选项中属于孳息物的是（ ）。

A、鹿头上的鹿茸 B、奶牛体内的牛奶 C、苹果树上结下的苹果 D、电灯发出的灯光

15、根据规定，如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。法律要求异议登记申请人在异议登记之日起一定时间内起诉，不起诉的，异议登记失效。该一定时间是（ ）。 A、5日 B、10日 C、15日 D、20日

16、甲、乙、丙三人各出资20XX元购买一条船后，甲

准备投资开商店，想转让自己的财产份额。甲通知乙、丙后，乙表示愿出1500元买下甲的份额，丁知道后愿以20XX元买下，丙即表示愿以20XX元买下。根据法律的规定，甲应将其份额转让给（ ）。

A、乙 B、丁 C、丙 D、丁或丙都可以

17、以下取得方式中，属于动产所有权取得方式的是（ ）。

A、甲在自己的住宅屋顶建造了一座花房 B、乙收获了一季庄稼

C、丙接受了朋友赠送的一辆汽车 D、丁取得了一笔存款利息 二、多项选择题

1、他物权分为用益物权和担保物权。用益物权是指以物的使用收益为目的的物权，下列属于用益物权的有（ ）。 A、农村土地承包经营权 B、留置权 C、宅基地使用权 D、不动产抵押权

2、下列各项中，属于物的种类的有（ ）。 A、流通物、流通物与禁止流通物 B、原物与孳息物

C、可替代物与不可替代物

D、消费（耗）物与非消费（耗）物

3、根据《物权法》的规定，在质押合同中，质权自权利凭证交付之日起设立的质物有（ ）。 A、基金份额 B、商标专用权 C、汇票 D、公司债券

4、转让以出让方式取得的土地使用权的，应当符合的条件包括（ ）。

A、按照出让合同约定，已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

B、按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的35％以上

C、按照出让合同的约定进行投资开发，属于成片开发土地的，已形成工业用地或者其他建设用地条件

D、转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书

5、下列可以作为质权标的物的有（ ）。 A、房屋 B、汽车 C、机器设备 D、产成品

6、下列各项中，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立的有（ ）。

A、以拍卖方式取得的荒地承包使用权 B、建设用地使用权 C、乡村企业的厂房 D、正在建造中的船舶

7、根据《物权法》的规定，债务人可以用于抵押担保的财产有（ ）。

A、以公开协商方式承包并经发包方同意抵押的荒地承包经营权

B、依法被监管的财产

C、股份有限公司依转让方式获得的土地使用权 D、正在建造的建筑物

8、下列物权中，其设立、变更未经登记即可发生效力的有（ ）。

A、建设用地使用权 B、机动车所有权 C、地役权

D、土地承包经营权

9、下列财产中，可以作为抵押物的有（ ）。 A、机动车 B、建筑物

C、正在制作的生产设备

D、家庭联产承包的土地承包经营权

10、所有权是完整的物权，所有权包括的权能有（ ）。 A、占有权 B、使用权 C、收益权 D、处分权

11、根据《物权法》规定，拾得遗失物的处理规则包括（ ）。

A、拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交等有关部门

B、遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔

C、招领公告期限内无人认领的，遗失物可以归拾得人所有

D、拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理 12、下列各项中，属于抵押担保范围的有（ ）。 A、主债权的利息 B、违约金

C、抵押物保管费用 D、实现抵押权的费用

13、根据规定，当事人以下列财产设定抵押，应当办理

抵押物登记的有（ ）。 A、已竣工的厂房 B、正在建造的商品房 C、大型客机

D、正在建造的远洋货轮 三、综合题

1、甲企业拥有三幢房产，分别为厂房A、厂房B和一幢办公楼，其中厂房A为与乙企业和丙企业共同共有，20XX年有关甲企业房产的事项如下。

（1）乙企业准备将厂房A进行内部装修，添置新的附属设施，经查，甲、乙、丙三个企业事先均没有约定处理方式，乙企业与甲企业和丙企业交涉后，甲企业表示同意，但是丙企业认为现有厂房已经可以完全满足三个企业生产的需要，不用再浪费资金进行装修和加装设施。

（2）20XX年12月，甲企业曾为添置一套新的生产设备而向工商银行贷款1000万元，同时向建设银行贷款500万元，均以厂房B提供抵押， 该厂房评估价值为20XX万元，甲企业与工商银行和建设银行分别于2月10日和2月11日签订了借款合同和抵押合同，后于2月14日向房产管理部门同时办 理了工商银行和建设银行的抵押物登记手续。20XX年12月，两项贷款同时到期，甲企业不能清偿到期债务，欠工商银行和建设银行贷款本金及利息分别为 1075万

元和537万元，经协商，将甲企业的厂房B变卖，所得价款为1300万元。

（3）2月1日，甲企业为弥补流动资金不足，向中国银行申请流动资金贷款，借款期限为6个月，由于资金使用量不确定，因此以办公楼提供最高额抵 押，办公楼评估价值800万元，双方约定担保的最高债权额为500万元，债权确定时间为6月1日。此后甲企业借入的贷款情况如下： ①3月1日借入100万元； ②4月12日借入200万元； ③5月10日借入360万元。

6月1日时，甲企业只清偿了3月1日借入的100万元，剩余贷款本金及利息578万元无法清偿，经与中国银行协商将甲企业的办公楼拍卖用于清偿，拍卖价款为900万元，中国银行要求以全部的欠款578万元优先清偿。

20XX年3月1日，甲企业与某加工厂签订委托加工合同，甲企业提供特定原材料，加工厂为其提供热处理加工，该厂加工完成后发现A企业急需一批 与其所加工材料相同的原料，于是将甲企业的原材料以市场价格转让给了A企业，A企业不知该原材料是甲企业委托加工厂加工的，购回后立即投入了生产，甲企业 得知情况后要求A企业立即返还剩余的材料并给予其赔偿，双方发生了纠纷。

要求：根据以上情况并结合《物权法》的规定，分析回

答下列问题。

（1）厂房A是否可以进行内部装修，添置新的附属设施？并说明理由。

（2）甲企业与工商银行和建设银行签订的抵押合同在何时生效？并说明理由。

（3）工商银行和建设银行的抵押权何时设立？并说明理由。

（4）如何清偿工商银行和建设银行的贷款？并说明理由。工商银行和建设银行各自可以获得多少清偿额？ （5）中国银行的债权清偿请求是否符合法律规定？并说明理由。

（6）甲企业与A企业的纠纷中，谁享有原材料的所有权？并说明理由。

（7）甲企业是否可以要求加工厂返还原材料？并说明理由。

（8）甲企业在与A企业的纠纷中如何保护自己的权益？ 2、某年10月，甲企业接到一份服装加工的订单，由于资金不足，甲企业与提供原材料的乙公司签订合同，以本企业所有的一辆奔驰轿车（价值80万 元）作抵押，为应付的50万元原材料货款提供担保。双方在合同中约定：如甲企业到期不能支付货款，则该奔驰车归乙公司所有。由于双方是多年合作关系，签订 抵押合同后没有办理抵押登记。

11月，甲企业为购买加工设备，又以该奔驰轿车做质押向丙公司提供担保，双方签订了质押合同并移交了该奔驰车。在质押期间，丙公司的工作人员开 着质押的奔驰车办理公务时与他人相撞，汽车受损被送到丁修理厂修理，共花费修理费3000元。汽车修好后，丙公司派人去提车。丁修理厂收取修理费后，要求 丙公司把以前的所欠的1万元汽车维修费还清，遭到丙公司的拒绝，于是丁修理厂以行使留置权为名义拒绝交车。

要求：根据以上事实并结合法律的规定，回答下列问题： （1）甲企业与乙公司签订的抵押合同约定“甲企业到期不能支付货款，则该奔驰车归乙公司所有”的条款是否有效？并说明理由。

（2）甲企业与乙公司签订的抵押合同没有办理抵押登记，抵押权是否设立？并说明理由。

（3）如果质押有效，奔驰车的修理费应由谁承担？并说明理由。

（4）丁修理厂是否可以行使留置权？并说明理由。 篇八：购买了已抵押房屋该怎么办

购买了已抵押房屋该怎么办，买了已抵押的房屋 如何处理

咨询者：fz13324 | 咨询时间：20XX-10-09 免费咨询房产法律问题：400-817-8888

咨询内容：

一个月前，我与刘某签订了一份《房屋买卖合同》，约定刘某将其所有的一套房屋转让给我。我付清60万元房款后，才得知刘某因还债，早在半年前就已经将该房抵押给了李某。现李某以抵押在先，且以我与刘某的房屋买卖影响了其权利实现为由，到起诉，要求确认我与刘某的《房屋买卖合同》无效。我该怎么办？ 魏国鹏律师 魏国鹏律师解答：

您好，很高兴为您解答购买了已抵押房屋该怎么办的问题。首先根据我国物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。

也就是说如果原房主的出卖行为会损害李某的利益，转让行为会因为违反强制性法律规定而无效。但对于您而言这并非无法救济。我国法律明确规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；

取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。 受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。从这两个规定中可以看出，如果您代替刘某清偿了债务，李某的利益并未受损，那么刘李某就不能以未经抵押权人同意为由主张合同无效。 因此，只要您愿意代替刘某向

李某清偿全部的剩余借款本息，就可以使李某的抵押权归于消灭，你与刘某之间的《房屋买卖合同》也就有效，但应当办理产权变更登记，你也由此获得向刘某的追偿权。 篇九：经济法案例分析

案情：甲与乙订立了卖牛合同，合同约定甲向乙交付5头牛，分别为牛1，牛2，牛3，牛4，牛5，总价款为1万元；乙向甲交付定金3000元，余下款项由乙在半年内付清。双方还约定，在乙向甲付清款项前，甲保留该五头牛的所有权。甲向乙交付了五头牛。

根据合同法及相关法律回答下列问题：

1、设在牛款付清之前，牛1被雷电击死，该损失由谁承担？为什么？

1、损失由乙承担。甲虽然保留了牛的所有权，但没有与乙约定牛的损毁、灭失的风险负担问题，因此，牛的损毁、灭失的风险自甲将牛交付于乙时由乙负担。

2、设在牛款付清之前，牛2生下一头小牛，该小牛由谁享有所有权？为什么？

2、小牛应由乙享有所有权。按照《合同法》的规定，标的物在交付之前的孳息归出卖人所有，交付之后的孳息归买受人所有。甲虽然享有牛2的所有权，但因牛2已交付于乙，因此，牛2所生小牛应归乙所有

3、设在牛款付清之前，牛3踢伤丙，丙花费医药费和

误工费共计1000元，该损失由谁承担？为什么？ 3、损失由乙承担。按照《民法通则》的规定，饲养的动物造成他人损害的，动物的饲养人或者管理人应当承担民事责任。乙是牛3的管理人，因牛3造成他人损失，乙应承担责任。

4、设在牛款付清之前，乙与丁达成一项转让牛4的合同，在向丁交付牛4之前，该合同的效力如何？为什么？ 4、合同效力待定。因为甲保留牛4的所有权 ，在乙未付清款项前，乙对牛4并不享有所有权，因此，乙将牛4卖给丁属于无权处分，该合同的效力待定。

5、设在牛款付清之前，丁不知道甲保留了牛的所有权，乙与丁达成一项转让牛4的合同，作价20XX元且将牛4交付给丁。丁能否据此取得牛的所有权？为什么？

5、丁可以取得所有权。丁作为善意受让人，已支付了相应的价款并取得牛4的占有，构成善意取得，可以取得牛4的所有权。

6、在牛款付清之前，乙将牛5租与戊，租期3个月，租金200元。该租赁协议是否有效？为什么？

6、租赁协议有效。在乙付清牛款之前，牛5的所有权虽然属于甲，但乙基于买卖合同对牛5享有使用收益权。因此，乙有权将牛5出租，并获得相应的租金收益。 7、合同中的定金条款效力如何？为什么？

7、定金条款部分无效。根据《合同法》的规定，定金不得超过主合同标的额的20%，即1万元的20%。合同约定定金3000元，超过了20%，超过部分不具有定金的效力 案情：甲和某工厂订立一份买卖汽车合同，约定由工厂在6月底将一部行使3万公里的卡车交付给甲，价款3万元，甲交付定金5000元，交车后15日内余款付清。合同还约定，工厂晚交车1天，扣除车款50元；甲晚交款1天，应多交车款50元；一方有其他违约情形，应向对方支付违约金6000元。合同订立后，该卡车因外出运货途径山路时，因下雨，被一块落下的石头砸中，车头受损，工厂对卡车进行修理，于7月10日交付给甲。10天后，甲在运货中发现卡车发动机有毛病，经检查，该发动机经过大修，遂请求退还卡车，并要求工厂双倍返还定金6000元，赔偿其因不能履行与第三人订立的运输合同造成的经营收入损失3000元。另有人向甲提出，甲可以依照《消费者权益保》请求双倍赔偿。工厂意识到对自己不利，便提出汽车没有办理过户手续，合同无效，双方只需返还财产。请回答下列问题： 1、汽车买卖合同是否有效？为什么？

合同有效。甲与工厂就买卖汽车达成意思表示一致，合同成立。该合同并不存在无效事由，自成立之日起生效，甲与工厂应履行各自的义务。汽车没有办理过户登记手续，不影响合同的效力。

2、卡车受损，损失由谁承担？为什么？

损失应由工厂承担。甲与工厂没有约定汽车毁损、灭失的风险负担，则汽车的风险负担自交付时由工厂转移到甲。而工厂没有向甲交付汽车，所以损失应由工厂承担。 3、甲能否按照《消费者权益保》请求双倍赔偿？为什么？

不能。适用《消费者权益保》的事由是：一方为消费者，一方为经营者。消费者是为生活消费需要而购买、使用商品或者接受服务的人。甲购买汽车是为了从事生产经营活动，故而不是消费者。工厂也不是经营者，因为工厂不是专门从事汽车交易的企业。 4、甲能否要求退车？为什么？

可以。当事人双方对汽车的质量没有作出约定，如果通过其他补充性规则仍不能确定的，汽车质量应当符合通常的质量标准。在通常情况下，一辆行驶了3万公里的 汽车是不应当进行发动机大修的。而工厂交付的汽车与通常的质量标准不符，且发动机存在毛病，影响使用。因此，甲有权退车。

5、甲能否请求工厂支付违约金6000元和支付每天50元的迟延履行违约金？为什么？

不能，按照《合同法》的规定，当事人既约定了违约金又约定了定金，一方违约时，另一方可以选择适用违约金或

定金，但不能同时适用。

6、甲能否请求工厂赔偿经营损失？为什么？ 可以，从甲与工厂订立的合同看，工厂按照合同约定提供的汽车不应当是发动机经过大修的，而工厂交付给甲的汽车发动机是经过大修的，因此，工厂的行为构成违约，应当向甲承担违约责任。甲因未履行与第三人的运输合同而产生的3000元损失，属于可得利益损失，工厂应当赔偿。 某乡镇企业为购置设备，向银行贷款30万元，企业以自有工具车一辆作抵押（评估价10万元），另由乡财政所作保证。贷款到期后，企业仅归还15万元，其余贷款及利息无法偿付，为此，银行向提起诉讼，要求乡财政所承担连带清偿责任。 问：1、乡财政所是否应承担连带责任？为什么？2、对此案应作如何处理？3、如果保证人不是乡财政所，而是B公司，但保证方式没有约定，该案应当如何处理？如果保证期间没有约定，又该如何处理？ 1、乡财政所不承担保证责任，属于无效担保。根据《担保法》规定，除经批准为使用外国或者国际经济组织贷款进行转贷担保者外，国家机关不得作为保证人。 2、根据《担保法解释》规定，主合同有效而担保合同无效，债权人、担保人有过错的，担保人承担

民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/2。本案中主合同有效，债权人应当知道担保人财政所不具备担

保资格，属于有过错，而债务人不能清偿部分为30-15-10=5万元，所以乡财政所承担民事责任最多只有万元。 3、保证方式未约定，视为连带责任保证。保证期间未约定，为主债务履行期届满之日起6个月。

1996年6月23日，某甲向当地工商银行贷款，工商银行要求其提供担保，某甲即同意以其所有的一套住房作为抵押物。双方签订了借款合同及抵押合同。由于银行工作人员的疏忽，双方并未到有关登记部门办理登记手续。[问题]1．房屋抵押权是否已生效为什么2、如果房屋抵押权尚未生效，工商银行应采取什么补救措施

1．房屋抵押权尚未生效。以房屋进行抵押的，必须履行登记手续才能设定抵押权，未经登记，抵押权不能产生。因此，本案中；某甲未办理抵押物登记，抵押权不产生。2．工商银行可要求某甲补办抵押登记。虽然抵押权并未产生，但工商银行与某甲之间的抵押合同是成立的，工商银行可以基于合同要求某甲补办抵押登记手续。

小陈为向银行申请个人消费贷款，用其一辆夏利轿车作抵押，该车价值15万元。借款合同签订当日，双方就该车办理了抵押登记手续。后小陈在驾车外出途中，被一辆货车由后面追尾，造成夏利车严重损坏，价值减至9万元。经查，造成该起交通事故的全部责任在货车司机。此外，货车司机已准备赔偿小陈经济损失5万元。

[问题]1．如果建设银行要求小陈另外提供担保，以确保其到期还本付息，这种要求是否合理2．对于赔偿费5万元，建设银行能否用其作为担保为什么

1．这种要求并不合理。《担保法》第51条规定：“抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。”本案中，既然造成抵押物损失的全部责任在货车司机，小陈并无可归责的过错，因此，银行无权要求小陈提供新的担保。2．银行可用该赔偿金作为担保。本案涉及抵押权的物上代位权，即抵押权的效力及于抵押物的代位物。抵押权是把握抵押物的交换价值的权利，属于一种价值权，因此，抵押物的形态或性质上发生变化时，只要仍能维持其交换价值，抵押权的效力也就及于抵押物的代位物。银行可就汽车价值减少部分的赔偿金行使担保权。

某县水泥厂和服装厂达成一份联营协议，约定由服装厂向水泥厂注入资金200万元，水泥厂每年支付给服装厂利润20万元，两年后归还服装厂的出资，并且服装厂的利润分配不受水泥厂盈亏的影响。协议达成后，为保证水泥厂能正常履行协议，水泥厂请当地化肥厂以其自有厂房向服装厂提供抵押担保，并就抵押事宜到有关登记机构办理了抵押登记。 1．抵押权并未成立。《担保法》第5条规定：“担保

是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”本案中，由于水泥厂与服装厂之间的协议明为联营，实际上是借贷合同。根据我国法律规定，法人之间借贷是非法的，属无效行为，因此主合同实际上是无效合同，抵押合同作为从合同自然也无效，抵押权不成立。2．化肥厂应承担过错赔偿责任。《担保法》第5条规定：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”如果化肥厂明知主合同有问题仍提供担保，应认定其主观上有过错，并应根据其过错程度承担过错赔偿责任。

张某欲开办一个酒店，但资金不足，于1999年以自己房屋4间作抵押向农业银行贷款8万元，并办理了登记手续，之后张某把房屋中向西的两间租给了李某，在经营酒店的过程中，张某又向工商银行贷款4万元并以上面的四间房屋作抵押，签订了抵押合同，办理了登记手续，又用同一办法在建设银行贷款2万元，也办理了登记手续。20XX年5月归还了农业银行4万元、工商银行2万元、建设银行1万元，张某将4间房屋中靠东的2间卖给了孙某，孙某知道房屋上设有抵押权，但又在靠东面的侧墙新建了一个大厨房。20XX年10月，张某的酒店倒闭，此时仍欠农业银行4万元，工商银行2万元，建设银行1万元，在20XX年7月，农业银行将2万元贷款的抵押权转让给了工商银行，现贷款已到期，张某

无力偿还。 [问题]

（1）张某与承租人李某的租赁房屋合同在4间房屋都抵押后是否继续有效？（2）农业银行将抵押权单独转让的行为是否有效，说明理由。

（3）工商银行、农业银行、建设银行如何实现自己的抵押权？（4）设工商银行的债权先到期，农业银行的债权未到期，应如何处理？

（5）设李某的租赁合同尚未到期，抵押权人能否中止租赁合同？（6）前述抵押权人可否就4间房屋和1间厨房一并行使抵押权？ （1）继续有效，参见《担保法》第4之规定。第四十 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承祖人，原租赁合同继续有效。

（2）将抵押权单独转让无效。根据《担保法》第50条之规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权从属于债权，只能随债权一齐转让。 （3）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿。

（4）顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。

（5）可以。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实

现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

（6）根据《担保法》第55条之规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物，厨房系对主房屋设定抵押权后新建，故不属于抵押物，但需要拍卖该抵押的房屋时，可以依法将厨房一齐拍卖，但对拍卖厨房所得，抵押权人无权优先受偿。

自然人甲与自然人乙是好友，甲因扩大店面急需资金向乙借款10万元，乙要求甲提供担保，甲将自己的奥迪车出质给乙，乙因自己不会开车，要求甲将该车开回。后甲向自然人丙借款10万元，又将该车出质给丙。丙对该车进行了占有。该奥迪车的价值为50万元。在丙占有期间，因丁向丙租用该车，丙未经甲同意，即与丁签订了租赁合同。丁因违章驾驶造成该车灭失，为此引起纠纷。

1、本案中，甲乙之间的质押合同是否生效为什么 2、甲丙之间存在何种法律关系丙是否有权出租该车为什么

3、甲可就该车损失向谁主张权利为什么

1、未生效。质押合同自质物移交于质权人占有时生效。 2、甲丙之间存在质权法律关系。丙无权出租该车。质权为担保物权，质权人对质物不享有使用权和收益权，除非是为了保存质物价值的需要，因此，乙无权将该车出租。 3、向丙主张权利。质权人擅自出租质物给出质人造成

损失的，应依法承担赔偿责任。

甲钢铁厂向乙电机厂订购了一台DQ-338型电机， 双方约定： 由乙方办理托运， 交某铁路分局承运， 运费由乙方先行支付， 待甲方收到电机支付货款时一并结清。 乙电机厂按合同约定将电机交某铁路分局承运， 但一直未付运费。 后甲钢铁厂又将一批进口的铁矿砂交某铁路分局承运。 在甲方运输车队去取该批货物时， 某铁路分局扣住不给， 要甲方付清运费再运走。押运员向某铁路分局管理员出示了运费付讫的单据， 管理员说， 不是这笔钱， 上次托运电机，货已经拿走好几个月了，运费到现在还未付清，我们要行使留置权。

（1）在货运合同中，托运人不履行债务，承运人能否行使留置权？ （2）在本案中，某铁路分局能否行使留置权？ （3）本案电机运费的支付人是谁？

（1）在货运合同中，托运人不履行债务，承运人能行使留置权。《担保法》第84条和《合同法》315条均有明确规定。 （2）本案中某铁路分局不能行使留置权。因为留置权成立，须以留置财产与债权有牵连关系为要件，本案中铁矿砂是铁矿砂运输合同的标的物，属另外一个法律关系，与电机运输合同无牵连关系。 （3）电机运费的支付人应是乙电机厂.因为甲钢铁厂与乙电机厂已经约定由电机厂负责托运，因此在电机运输合同中,电机厂是托运人,是运输合

同当事人;甲钢铁厂只享有收货的权利，并不负担支付运费的义务。

A公司于20XX年1月10日与B公司签订一份标的额为100万元的买卖合同，合同约定采用汇票结算方式。20XX年2月1日，A公司按照合同约定发出货物，B公司于2月10日签发一张见票后1个月付款的银行承兑汇票。3月5日A公司向C银行提示承兑并于当日获得承兑。3月10日A公司在与D公司的买卖合同中将承兑后的汇票背书给D公司。3月20日D公司在货物买卖过程中，将该汇票背书给E公司，同时在汇票背面记载“不得转让”字样。3月30日E公司将该汇票背书给F公司。 4月10日F公司向C银行提示付款，C银行以“E公司在背书转让时未记载背书日期”为由拒绝付款。F公司于4月12日取得拒付理由书后，于4月20日向A、B、D、E公司同时发出追索通知，追索金额包括汇票金额100万元、逾期付款的利息及发出追索通知的费用合计102万元。 而后A公司以追索金额超过汇票金额为由拒付；B公司以F公司应当首先向E公司追索为由拒付；D公司以自己在背书时曾记载“不得转让”字样为由拒付；E公司以F公司未在法定期限内发出追索通知、丧失追索权为由拒付。 结合票据法的相关规定，详细评述下列问题： （1）C银行拒绝付款的理由是否成立？说明理由。 （2）A公司的主张是否成立？说明理由。 （3）B公司的主张是否成立？

说明理由。 （4）D公司的主张是否成立？说明理由。 （5）E公司的主张是否成立？说明理由。 （6）假如F公司于4月20日才向C银行提示付款，C银行拒付后，能否向E公司行使追索权？C银行的票据责任能否免除？说明理由。 银行拒绝付款的理由不成立，因为背书日期不属于绝对记载事项，如果没有记载背书日期的，视为在汇票到期日前背书的。 公司的主张不成立，追索金额包括逾期付款的利息及发出追索通知的费用 公司的主张不成立，因为汇票的出票人、背书人、承兑人和保证人对持票人承担连带责任。 持票人可以不按照汇票债务人的先后顺序，对其中任何一人、数人或者全体行使追索权。 公司的主张成立，因为他已经注明：不得背书字样。具有豁免权。 公司的主张不成立，因为持票人虽然没有在法定期限内发出追索通知但仍可以行使追索权。因延期通知给其前手或者出票人造成损失的，由没有按照规定期限通知的汇票当事人，承担对该损失的赔偿责任，但是所赔偿的金额以汇票金额为限。６Ｆ公司不能向Ｅ公司行使追索权。票据法规定，如果持票人不按照法定期限提示付款的，则丧失对其前手的追索权。银行Ｃ的票据责任不能解除。承兑人的票据责任不因持票人未在法定期限内提示付款而解除，经做出说明后，承兑人仍要对持票人承担票据责任。

甲公司卖了一台5吨的锅炉给乙公司，价值120万元。

因市场上锅炉的销路不太好，甲公司就给乙公司延期3个月付款的优惠。乙公司出了一张120万元的商业承兑汇票，但是在出票时没有记载付款日期。甲公司收到此票后，就背书给丙公司，作为偿还丙公司的货款。丙公司见该汇票上没有记载付款日期，于是立即去银行提示付款。银行电话询问乙公司该汇票是否真实的，乙公司答复是真实的，但是尚未到期。可是丙公司称根据票据法的规定，没有记载付款日期的票据视为见票即付。所以，银行应当无条件地付款，银行无法解释，就按票付款了。但是乙公司拿出锅炉购销合同证明付款日期应当是3个月后，现在期限未满，丙公司就拿了全部票面金额的钱，而没有扣除未到期的利息，实属不当得利。应当将3个月的利息返还给自己。

1．甲公司对合同约定延期付款的票据可否转让？2．丙公司对没有记载付款日期的汇票能否要求银行立即付款？3．乙公司的抗辩有无法律依据？它主张丙公司提前得到票据款项属于不当得利有无法律依据？

1.只要出票人没有记载：“禁止转让”的字据就是可以转让，所以甲公司可以转让； 2.丙公司可以要求银行立即付款，因为没有记载付款日期即为见票即付。 3.因票据的无因性，所以乙公司不得以与甲公司的抗辩事由来抗辩丙公司。所以没有法律依据。再有它主张丙公司提前得到票据款项属于不当得利没有法律依据，因为丙公司依据票据取得的

货款属于正当利益，是有合法依据的，不是不当得利中所说的因没有法律上的根据而受有利益，对方有损失，此为不当得利。

A签发一张汇票给收款人B，金额为人民币8万元，B依法承兑后将该汇票背书转让给C，C获得该汇票的第2天，因车祸而死亡，该汇票由其惟一的继承人D获得。D又将该汇票背书转让给E，并依法提供了继承该票据的有效证明，E获得该汇票之后，将汇票金额改为人民币18万元，并背书转让给F，F又将该汇票背书转让给G。G在法定期限内向付款人请求付款，付款人在审查该汇票后拒绝付款，理由是：(1)该汇票背书不连续，因为，C受让该汇票时，是该转让行为的被背书人，而在下一次背书转让中，背书人不是C，而是D。(2)该汇票金额已被变造。随即，付款人作成退票理由书，即为退票。

(1) 付款人不得以背书不连续作为拒绝付款的理由。因为，尽管C受让该汇票时，是该行为的被背书人，而在下一次背书转让中，背书人不是C，而是D，但是，D系以继承方式从C处合法获得该汇票，是该汇票的权利人，只要其提供了有效证明，便可行使相应的权利，将该汇票转让给他人。因此，付款人不能将该汇票背书不连续作为拒绝付款的理由。

(2) 依照票据法的有关规定，G可向其一切前手及付款

人行使追索权，故G可以向A、B、D、E、F及付款人之一或数人或全部行使追索权。

(3) 根据票据法的有关规定，票据的变造应依照签章是在变造之前或之后确定当事人的责任。A、B、D的签章是在变造之前，故应就该汇票当时记载的人民币8万元承担责任，付款人亦应对此承担责任；E为变造人，应对所造文义负责，即人民币18万元承担责任；F签章在变造之后，亦应对人民币18万元负责。如果G获得付款人支付的人民币8万元，则可向E和F请求赔偿人民币10万元及其他损失；如果F向G赔偿了人民币10万元及其他损失，则可向E请求赔偿由此造成的一切损失。

甲公司为支付一批采购的农副产品货款，向李某开出一张金额为４万元的转账支票。李某为偿还欠款，将该支票背书转让给张某。张某获还支票后，将支票金额改为１４万元后，又将该支票背书转让给王某。王某取得该支票后，到为其开立个人银行结算账户的乙银行办理委托收款手续。乙银行在对该支票审查后，未提出异议，也未要求王某提供其他任何证明材料，为王某办理了委托收款手续。甲公司开户的丙银行作为委托付款人，也按照乙银行的审查方式审查该支票后，将票面标明的１４万元从甲公司账户转入王某个人银行结算账户。甲公司在与丙银行对帐的过程中，发现前述支票转出的金额与所应当支付的金额不符，即提出异议。丙银

行在核对过程中，发现支票票面金额被变造的事实。 １甲公司所受损失可否向丙银行追索？２支票在变造后是否有效？３乙银行在办理委托收款手续时，除未发现支票变造的事实外，根据《人民币银行结算账户管理办法》的有关规定，是否存在其它过失？

４如果丙银行在向王某付款前发现该支票被变造的事实而拒绝付款，王某可以向哪些人进行追索？各自应承担票据责任的金额是多少？ １可以。丙银行在审查支票过程中未能发现支票变造的事实，有过失，应承担赔偿责任 ２有效。甲公开出的支票是合法成立的有效票据。张某变造支票的金额，并不导致该支票无效。

３有。每笔超过５万元的，应该审查有关的收款依据。（或者农副产品购销合同）

４可以向张某、李某和甲公司中的任何一人、部分或全部进行追索。甲公司和李某是在变造前签章的，应该按原记载内容负责，为４万元；张某是变造人，签章在变造后，应按变造后的内容负责，１４万元。