物业工作总结下年工作思路

（一）安全工作：1、全年按照省公司安全工作要求，按时完成各项工作落实，共组织安全检查共计9次，夜查5次。组织全区消防演练13次（含各营销单元），共计13余人次参加了演练。组织专项安全宣传6次，下发月度通报12次，专项通报9次，完成IG541气体消防系统改造工作，完成全区（含县公司所有机房楼宇火封堵工作，完成金山桥极早期报警安装工作。恢复淮海路综合楼、金山桥机房楼、矿山路机房楼防火封堵79处，完成淮海路综合楼院内规划布局改造工作。积极协调消除巨__市安全隐患。做好金山桥土地纠纷突发事件处置工作。完成公司购置房屋的权证办理工作。完成……年度劳保用品的统计、配发工作。完成全区监控系统改造工作，完成全区营业厅CK报警系统改造工作。通过全区监控系统集中管理方案。

2、认真做好安全管理基础工作，坚持“预防为主“，建立分健全各项规章制度。

梳理制订了《安全管理考核细则》，对于公司安全工作进行了梳理形成了量化考核分值，通过检查，落实分值指标，以此来反应安全工作的落实情况，结束了以前发生总理就通报考核，不发生问题都一样的局面。

严格落实省公司各项安全管理规定。对于机房内施工，严格执行

审批制度，督促相关部门加强现场管理，做到一批二验三查，严控人员进出，确保机安全。

3、高度重视安全防范工作，在安保资金投入方面给予保障。今年来全区综合楼的安防系统、消防设施、防火封堵投入资金约1余万元，全区安防系统同进行了重新改造，逐步实现集中监控。全区所有机房（含县区节点机房）都进行了标准化封堵，实现了省公司年初提出的所有机房必须封堵的要求，提升了公司的安全防护能力，保障了安全生产和通信安全。

4、配合车辆组狠抓行车安全，坚决遏制交通事故的发生。坚持推行车辆定期自查制度。定期组织驾驶员学习交通法规和操作培训。制作车辆安全专题宣传材料展板。

（二）物业工作：完成响应各类维修871次。组织物业人员各类培训7次，组织物业重要岗位（配电维修、监控消防）考核测试12次。完成物业总体工作综合考核4次。员工满意度调查满意意见反馈78份。落实各类安全隐患整改127处。处理顾客恶意投诉8起。协助完成公司对外大型活动19次。

四、……年工作思路

（一）安防系统规范化管理、保证系统运行稳定、常态发挥。

1、落实全区综合楼宇的监控系统维护方案，对监控、报警、消防重点部位实行集中监控，制订监控系统维护管理办法，明确监控系统的责任人，确保监控系统常态正常化。对系统管理人员的工作职责进行细化，完善监控登记、反馈、维护要求。

3、消防设备设施是确保大楼消防安全的重要技术保证措施。我制订下发消防设施设施使用维护易查询手册，。会同维保单位对我公司重要楼宇的消防系统建立维护档案。通过该手册，使得维护人员、值班监控人员及时掌握消防设施的动态情况。对于紧急情况能够及时对比查询及时排除。确保大楼消防安全。拟作为作为下半年的一个亮点工作来做。

（二）安全管理

1、加强安全管理工作落实过程的监督，通过平台查询安全工作的动态落实情况。及时督促各单位做好相关工作。对安全台帐进行时时监控，避免安全台帐敷衍了事，应付检查。建立安全台账一本通。

2、制定安全检查人员持证检查制度，对于物业、消防维保人员赋予安全检查的职责和权限，同时核定检查人员身份，配发证件。持证检查。以第三方的角度去发现安全隐患，我部门将对排查安全隐患的数量和质量对消防维保和物业单位进行加分和奖励。

3、根据省公司要求，加强对合作单位的安全人员的教育和管理。增加隐患监控和排查范围。对涉及其管理范围内的安全要求能够及时通知到位、落实到位。建立移动安全案件汇编。以实例教育员工。严格执行安全三不放过。制订完善的流程。

4、做好全区营业厅“CK”系统内部试运行工作。拟定严密的流程，建成监控、营业厅、派出所三级联动体系，同时将加强营业厅班组长的培训和职责要求，分片分区做好和的沟通协调工作，做好事前控制，实现一触即发。

5、加强对劳保用品的监管，对劳保用品的发放、使用和库存情况纳入定期检查和考核。确保不出现丢失、挪用、台账不清的情况发生。

6、做好案例汇编工作，通过实例，教育广大员工，提升安全意识。每一个安全时间，要形成通报，要有案情分析和处理结果，做到“三不放过”。

（三）提升物业工作满意度

1、优化考核方式，建立度考核制度，同时试行第三方检查反馈模式，确保考核的公正性和合理性。

2、制订定期物资清查制度，规范物业零星维修流程。每月对物业仓库、领用台账进行监督和检查。加大物业零星材料的集中采购，确保90%以上的材料要集中采购。杜绝可浪费和私用现象。

3加大对物业基础管理工作的管理，介入物业人员招聘、培训工作。确保物业基层人员素质。

3、加大对物业关键岗位人员的考核力度。确保公司设备。设施安全。

4、建立物业公司互查互评制度，形成相互学习、相互促进的局面，同时组织走出去，学进来的氛围，提升物业管理水平。同时加大对县公司的物业管理工作的指导。

5、完善权证管理流程，实时监控、监督。定期梳理全区权证办理情况和归档情况，建立完善的管理台账，确保及时办理及时归档。GN物业管理项目部

20__年物业服务工作总结及20__年工作安排

20__年，AAA物业公司GN物业管理项目部在油田公司相关部门和领导以及AAA物业公司的监督、指导、帮助下，以服务GN的开发建设为指导思想，以“真诚、尽心、价值源于满意”为服务理念，以完成各项服务工作和建章建制为主线，在全体员工的共同努力下，抓住机遇，顺势而为，较为顺利地完成了综合服务区物业服务项目的前期准备、项目验收及正常服务工作，保障了综合服务区的正常运营；较为顺利地完成了开发区驻GN办公楼区的物业服务工作，得到了甲方的认可。总结今年的物业服务工作，通过以下五个方面可以简要概述：1、开发区驻GN办公楼区的物业服务正常进行。

2、GN综合服务区物业前期介入和项目接管验收较为顺利完成。

3、GN综合服务区物业服务工作正常进行。

4、物业服务广度和深度不断拓展，今年在GN拓展了文体活动中心运行服务业务、JW等几家单位的室内保洁业务，20__年可预见收入350万元。

5、在GN区域，20__年物业服务收入超过8万元。

第一部分、GN物业项目基本情况

基本情况：GN综合服务区主要有办公楼、综合楼2栋建筑，建筑面积2万余平米。

主要服务项目：保洁、绿化及时花租摆、前台接待、水电气等设备设施管理、空调运行维护、房屋资产管理及其维修维护、房屋附属设施维修维护管理、水电气等设备设施维修维护管理、租赁管理、能源收费管理。

综合服务区物业服务从20__年_月_日起正式启动，截止到目前，综合服务区共有21家单位入住。

在主合同的基础上，今年新增物业服务业务有：综合服务区保安业务、文体活动中心管理业务、10家驻GN单位的室内保洁及文员业务等。

第二部分、20__年物业服务主要工作

一、认真组织物业前期介入和项目接管验收

物业前期介入的主要目的，一是了解项目进度情况，二是了解和记录施工情况，三是为后期管理做必要的准备工作。

在前期介入阶段，我们委派专人每天进驻现场，了解施工情况，登记和熟悉了所有施工单位及其施工内容；我们针对将来的管理，共向甲方提出问题和建

议1余个，留存现场隐蔽工程照片近6张；我们根据所了解到的情况以及甲方的要求，印制了用户手册，用户手册共计1.5万字，对租户入住GN工业区后的各项注意事项和要求做了详尽的解释；我们编制了租户入住手续办理及装修监管程序以及相应表格和文字，规范了入住和装修管理。

在项目接管验收阶段，我们提前印制了接管验收表，对办公楼和综合服务楼的每个房间一一进行验收，共计查出问题70余项1150多个，大多数现场处理完毕，现场没有整改的，后期大部分施工单位也进行了整改。

二、创建服务工作基础，增强服务保障能力

1、初步制定完善各项工作标准、工作程序、管理制度95项，共计6万余字。工作标准、工作程序以及管理制度是服务工作的基础，截止目前，我们已组织修订2次，从项目部管理的各个方面（包括保洁、保安、员工管理、设备运行等）都做了相应的规定，使项目运作有据可依。

2、强化管理，确保队伍执行力。我们建立了每周例会制度；我们在管理人员中坚持标准、制度内容的学习；我们建立了服务质量考核体系，每天、每周、每月都有不同的人员对于服务工作进行检查评价考核。通过这三项措施，确保了队伍的执行力。3、加强培训，增强员工岗位工作能力。我们采取多种形式进行教育、培训，增强员工服务意识。首先，在员工入职时开展入职培训和师带徒活动；其次，全员参与公司组织的保洁精品培训活动；再次，对于各专业路的培训始终贯穿在工作中，利用公司的专业培训以及基层队每周的例会进行服务意识、服务技能、安全知识等方面的培训。通过以上三个方面的培训员工综合素质明显得到提高。

三、精心组织各项服务，保障综合服务区的良好办公环境

1、保洁。保洁服务是物业服务工作中，业主最关注的基本服务之一，在项目开业之前，我们利用两周左右的时间，在施工队伍开荒保洁的基础上，对办公楼和综合服务楼室内、家俱、外墙进行了更深层次的全面开荒保洁，使业主在入住时就能感受到洁净的办公条件；我们在业主入住之前，就为办公楼配备了各种垃圾桶、厕纸等基本保洁设施，安排好垃圾清运工作，确保了业主对办公楼的正常使用；我们针对办公楼苍蝇比较多的现象，采取了改变保安就餐位置、安排前台及保安在上班前后灭蝇、及时打药等措施，还多方面从网上查找相关解决办法，购买安放了捕蝇笼，收到了比较好的效果；我们在节前进行节日妆扮，并对楼内主要入住单位发放了节日温馨提示，营造浓郁的节日氛围。通过我们的精心组织，为业主创造了一个清洁的办公条件。

2、前台接待。在租户正式入住以后，我们按照合同约定，立即在人员密集的B座安排了前台服务，并制度了前台工作职责和规范，统计了楼内各单位办公电话，制定了前台工作流程。前台接待服务工作的正常开展，提升了办公楼整体物业服务水平。

3、保安。按照甲方要求，从今年_月_日起，我们为综合服务区提供保安服务。但在7月_日，原来保安撤离，为保证楼内正常办公秩序和安全，我们克服困难立即抽调人力接手了综合服务区的保安工作。

正式接手保安服务工作以后，我们立即制定了各岗位的工作规范、要求、程序并在下班后组织培训，使保安工作以最快的速度走入了正轨，也使得进楼施工人员的管理和大型设备及家俱进入楼内的秩序管理得到了进一步规范，进一步保障了楼内的安全以及楼内设施的安全。

4、维修。今年维修的主要任务有三个，一是协调保修，二是监督维修单位进行维修以及监督施工单位在楼内的后续施工，三是对于一些保修不及时且影响业主正常办公的小型维修项目安排及时维修。今年在正常运行中陆续发现并协调保修3余项次，监督楼内施工35项次，安排小型维修260余项次。特别值得一提的是，针对部分房间空调制冷效果不好的情况，我们协同空调保修单位一起，开启末端放水清污10余次，清洗风机盘管150余台，通过共同努力，除个别房间外，绝大部分房间的制冷效果达到设计要求。5月份的一个周末，职工在雨中巡查时发现综合楼主电缆短路着火，我们立即及时进行了处置，未造成设备损坏及人员伤害。

5、空调运行。空调机组正常运行，保证了综合服务区制冷及供暖以及卫生热水的供应。主要做了以下几项工作：一是24小时不间断值守，保证了空调机组的正常运行；二是制定了空调机组应急预案，进行了机房危害因素识别并组织员工进行学习，提高了员工应急处置能力；三是及时妥当处置了冬季空调系统突然大量跑水造成的机组停运事故、机房照明系统空开短路跳闸事故、机组冷却风扇损坏及电机过热等突发应急事件；四是制定空调机组运行方案并组织落实实施，节约了运行能耗；五是监督厂家对空调机组的维修保养工作以及水质管理工作，保证了机组的健康。

6、文体中心管理。为保证5月份GN文体中心顺利开业，物业公司配合相关部门进行了开业前的准备工作：协助工会安装健身器材，布置活动室设施，协助制作管理制度，安装各种标识牌，组织对室内外环境及器材进行保洁，提前配备各项保洁设施，认真进行图书交接，确保了文体中心盛装开业。

在文体中心正常开放以后，我们认真履行合同，安排了服务人员，完善了5项文体中心管理制度，交接了甲方前期配备的物品；联系活动室地板、活动器材维修10余次，协助工会组织了乒乓球比赛、羽毛球比赛等2项赛事，接待了包括开发区领导在内的每天20余人次的员工活动。

四、努力深化物业服务深度与广度，积极拓展物业__市场

借助于为GN综合服务区服务的平台，我们在分析了当前GN综合服务区物业__市场后，认为对驻GN各单位开展物业服务公关有着很大优势。虽然在综合服务区，区区3.5万平方米建筑面积的范围内有四家物业公司在为GN服务，有较大的竞争压力，但是我们仍然要看到我们的优势，那就是，我们有地域优势；我们能依托AAA物业公司，甚至依托油田公司来组织我们的服务经营；我们有完备的组织机构和较强的工作实力；我们有一支精干的队伍在专门为GN服务；我们的工作已经初步得到了甲方和驻楼业主的认可。

统一了思想后，我们付诸行动。在比较激烈的竞争中，我们争取到了文体活动中心运行服务业务、JW等几家单位的室内保洁业务，20__年可预见收入350万元。

第三部分、20__年工作思路及主要工作计划

20__年，我物业公司在GN既面临着难得的发展机遇也面临着挑战，机遇来自物业__市场可能的扩充，挑战则来自于对服务质量的高要求。为此，我们将认真贯彻落实公司的发展战略，积极与甲方联系沟通，根据新形势的要求和GN综合服务区的实际情况，以发展为核心，以精细化管理为手段，努力提升员工素质，提高物业公司自身管理水平，为GN综合服务区提供良好的办公环境，并在此基础上，努力开拓物业__市场，弥补物业公司在GN综合服务区物业项目经营上的不足。重点做好以下几方面工作：一、推行精细化管理

20__年，要通过推行精细化服务，不断细化服务内容、优化服务模式，拓宽服务领域，继续赢得业主的信任和认可。在办事程序、服务程序、操作程序等方面均要做到规范管理、易于操作、简便快捷、热情周到、体现人本的经营和服务理念，做到以优质的服务赢得业主的支持，进一步增强业主对物业管理服务的信任度和满意度。

二、强化制度建设和职责分工，强化质量管理

20__年，要在尊重、爱护、关心员工方面做一些工作，增强员工的归属感和工作积极性；要加强员工培训，提高员工的服务意识和服务水平；要强化制度建设，完善公司各项内外部制度；要明确职责分工，做到“事事有人管，人人有

事做”；要明确工作标准和工作程序，使服务工作有据要依；要大力推行服务质量考核，实现奖优罚劣，提高员工工作积极性。要通过以上几项措施的落实，来促进物业服务质量的提升。

三、加强设备设施维修维保及运行管理

房屋及其附属设备设施的安全与正常运行是做好物业服务工作的前提。结合综合服务区的实际情况，我们将在设备及安全管理方面，做好以下几方面工作：1、继续与施工方、工程部等相关单位联系，做好设备设施的维保工作，做好空调等设备设施的运行工作：在20__年，设备设施绝大部分仍在保修期内，主要工作仍然是做好保修工作和正常运行值班工作。从今年的情况看，有的施工单位维保不及时，有的多次维修却解决不了根本问题，给物业管理工作及租户的工作带来了影响。因此，20__年，要加强与甲方及工程部的联系沟通，努力做好维保工作。

在空调的运行方面，重点是做好节能运行管理工作。20__年要继续做好设备用能统计与分析，要根据天气变化情况及甲方负责人的要求，及时调整设备运行状态，在保证空调运行服务的基础上，努力减少能源消耗。

2、对于一些已经过保修期的设施进行保养维修：例如检查并清理所有污排、雨排及供水阀门井、对综合服务区的公共设施进行巡视检查、对公共区域损坏的灯管及时更换、安排风机盘管风口的清洗及保洁、联系施工单位集中进行损坏墙面的恢复等；

3、努力做好消防泵房的接收工作：目前，虽然物业公司已接收消防泵房的钥匙，但是消防泵内的设施以及施工图、说明书等均未见交接，这给下一步工作带来了很大麻烦，20__年拟在甲方的安排下对消防泵房进行接收，并进行正常保养；

四、加强安全管理，保障综合服务区的良好工作秩序

安全管理是物业服务工作的一项重点工作，20__年，我们将重点在综合服务区的安保上做好如下工作：1、在消防控制室和消防泵房投产、消防设施验收合格后，在资产公司的组织下，在商务办公楼组织一次消防应急疏散演练。

2、加强保安管理，并在适当时机，请资产公司牵头并协调利用视频监控系统加强商务办公楼的安保工作。

五、规范服务工作管理，做好常态化服务工作

20__年底及20__年初，我们要通过员工个人总结、各部门总结、联系甲方及各租户协管员总结等各种形式，查找我们在服务工作中的不足和问题，以解决

这些问题和不足为手段，随时调配人力资源，继续做好保洁、前台接待、入住手续办理及装修监管等常态化服务工作。

六、随着GN开发建设的发展，积极拓展物业__市场

20__年__市场开发工作上，主要从三个方面努力。一是巩固现有物业__市场，二是继续公关承接驻GN综合楼单位的室内保洁业务和文员会务服务业务，三是争取港公司和水务公司新建办公楼区的物业服务业务。

20__年是GN物业管理项目部规范、正式运作的第一个整年，我们将通过规范和精细化管理，在服务的整体水平和服务质量上下功夫,认认真真、扎扎实实地做好每一件事,使我们的服务工作让业主满意、让公司满意、让员工满意，体现我们“真诚、尽心，价值源于满意”的服务理念。相信在上级领导的支持领导下,我们AAA物业公司GN物业管理项目部能在20__年工作中谱写出新的篇章!

AAA物业公司GN物业管理项目部

20__年_月_日